2017年房地产企业应规避买地风险

    2016年全国商品房成交量价均创新高，百亿房企数量较2015年出现较大突破。从行业集中度看，龙头房企持续扩大市场份额。业内人士表示，2017年房企需量力而行，同时要警惕杠杆率攀升、资金链压力、热点城市投资过热等多重风险。
    2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额超45%，强者恒强态势更加突显，百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。全年销售金额超3000亿元的房企扩容至三家。
    具体企业而言，两类房企表现突出：一类是善于资产运作的房企，如恒大、融创，以收并购策略快速扩张，低成本揽入对标公司旗下项目，接手便可入市销售，带来资金迅速回笼;另一类是注重轻资产模式的房企，如旭辉、朗诗，前者采取“小股操盘”，低投入撬动大收益，全年达成销售金额653亿元，同比翻番，后者输出品牌与运营，通过代建方式在行业中快速前行，至年末累计销售金额达到302亿元，较2015年增长115%。
    综观2016年房地产行业，房地产市场前三季度一路高歌猛进，奠定百亿企业全年业绩高涨局面。百亿企业领先的市场驾驭力和更高的资源集聚水平也为其未来发展奠定良好基础。
    业内人士表示，在资金潮、资产荒和财富效应共振的背景下，房地产行业风险加速集聚，二线城市投资过热、三四线城市库存压力难解、资金面宽松导致拿地杠杆率攀升等，均为房企未来持续发展埋下隐患，应引起行业足够重视。百亿企业在保持规模快速提升的同时，更应谨慎防范运营风险，避免在行业调整期遭遇业绩下滑甚至陷入困境，错失发展良机。
    房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券及2015年之前的中长期债务，将在2017年下半年和2018年迎来到期偿还高峰，房企只能通过新增融资或依赖自有资金来应对债务偿还压力。在融资渠道收紧背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需要，房企资金链将面临巨大压力。
    市场资金监管趋势进一步加强，在开发贷、公司债等融资收紧后，未来房企借道券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或受约束，叠加后续销售回笼周期拉长。
    同时，中小房企生存环境也将更加恶劣。一线城市由于竞争越发激烈，对房企的资金实力及运营能力的要求越来越高，中小房企很难独立参与其中。三四线城市则由于市场整体需求有限，标杆房企凭借其品牌优势挤压中小房企生存空间。对比销售均价数据看，标杆房企凭借其品牌效应及营销能力在各线城市均明显跑赢全市场。
    比如北京，相较其他城市有着极为复杂的特殊性。过去，外来房企要在本地发展较艰难，随着土地日渐稀缺、增量市场空间有限，未来企业盈利持续增长将更加困难。因此，可采取合作开发、区域拓展和业务创新方式应对市场。
    业内人士认为，2017年房企首先要学会规避风险：其一，要量力而行，按照自有资金实力进行拍地或业务拓展;其二，要准确判断市场周期，市场降温时并不意味着不能拿地，关键是拿了地要确保融资到位。